Quanto ti resta davvero da un affitto breve
Da quanto paga l'ospite a quanto arriva in tasca a te: un diagramma di flusso interattivo che spacca il prezzo tra OTA, tassa di soggiorno, pulizie e tasse.
Su 372 € pagati dall'ospite, a te restano 190 € · 51%
Occhio: con la cedolare secca e col forfettario le tasse si calcolano sul canone pattuito per intero, anche se airbnb si è già preso la sua commissione prima di pagarti — la paghi due volte, per così dire.
Stima semplificata a scopo illustrativo, non è consulenza fiscale: qui la tassa di soggiorno è applicata a tutte le notti indicate (molti Comuni la limitano, es. alle prime 10), le pulizie sono trattate come costo separato dal canone imponibile. Per la tua situazione reale parlane con un commercialista.
Come si legge il diagramma
A sinistra c'è un unico blocco: tutto quello che paga l'ospite per il soggiorno, tassa di soggiorno inclusa. Da lì partono cinque flussi, uno per ogni euro che prende una strada diversa prima di arrivare (o non arrivare) a te: la commissione del portale, la tassa di soggiorno che gira al Comune, le pulizie, le tasse e infine il netto che resta in tasca.
Muovi gli slider — prezzo a notte, notti, ospiti, canale, tassa di soggiorno, pulizie, regime fiscale — e il disegno si ricalcola all'istante, così vedi subito quale variabile pesa di più sul tuo caso.
Il dettaglio che quasi nessuno considera
Con la cedolare secca (21% sul primo immobile locato, 26% dal secondo in poi) e con il regime forfettario, le tasse si calcolano sul canone pattuito per intero — non su quello che ti arriva davvero dopo che Airbnb o Booking si sono già presi la loro commissione. In pratica su quella fetta le tasse le paghi comunque, anche se quei soldi non li hai mai visti.
Per questo confrontare un annuncio su OTA con una prenotazione diretta non è solo una questione di commissione in meno: cambia anche quanto resta netto a parità di tasse.
Cosa NON include (di proposito)
Questo è un simulatore illustrativo, pensato per farti capire l'ordine di grandezza in pochi secondi, non una dichiarazione dei redditi. Alcune semplificazioni dichiarate:
- la tassa di soggiorno qui è applicata a tutte le notti indicate — molti Comuni invece la limitano (es. alle prime 10 notti consecutive) o la calcolano diversamente per minori;
- le pulizie sono trattate come un costo separato dal canone imponibile, per tenere il conto leggibile — nella pratica dipende da come le fatturi;
- non tiene conto di IMU, eventuali contributi INPS del regime forfettario o della tua situazione fiscale complessiva (altri redditi, detrazioni, comune di riferimento).
Per un numero su cui costruire decisioni vere, parlane con un commercialista: qui trovi la direzione, non l'ultima cifra.