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CIN affitti brevi: cos'è, come si ottiene e dove va esposto

Il CIN serve per ogni appartamento in affitto breve: come chiederlo sulla BDSR, dove esporlo, quali dispositivi servono e quali sanzioni sono previste.

Di Team Restly · Aggiornato il 29 settembre 2026

Hai un appartamento su Airbnb o su un altro portale e da qualche tempo la sigla CIN compare ovunque: nella scheda dell'annuncio, nelle comunicazioni delle piattaforme e perfino nelle istruzioni del 730. Magari lo hai già chiesto e non sai se lo hai esposto nel modo giusto, oppure stai per iniziare e non sai da dove partire.

In questa guida trovi cos'è il CIN, chi deve averlo, come si chiede passo per passo sul portale del Ministero del Turismo, dove va esposto, quali dispositivi di sicurezza servono e quali sanzioni sono previste. In fondo c'è una checklist per controllare di non aver dimenticato nulla.

La guida è pensata per chi affitta 1 o 2 appartamenti da privato, senza partita IVA. Per B&B, affittacamere e attività in forma d'impresa ci sono regole in più, che qui trovi solo accennate.

Cos'è il CIN e chi deve averlo

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è un codice che il Ministero del Turismo assegna a ogni struttura ricettiva e a ogni appartamento affittato per brevi periodi o per turismo. Lo prevede l'art. 13-ter del D.L. 145/2023, e si ottiene attraverso la BDSR (Banca dati nazionale delle strutture ricettive), il portale online del Ministero.

Il CIN non arriva da solo: va chiesto dal locatore, con una domanda online che contiene un'autocertificazione sui dati catastali dell'immobile e sui requisiti di sicurezza (art. 13-ter, comma 3).

Secondo la legge e le FAQ del Ministero (aggiornate all'11 maggio 2026), il CIN serve a:

chi affitta un'abitazione con locazione breve, cioè un contratto fino a 30 giorni stipulato da persone fisiche fuori da un'attività d'impresa (art. 4 del D.L. 50/2017);
chi affitta un'abitazione con contratto per finalità turistiche, anche oltre i 30 giorni;
i titolari di strutture ricettive (alberghi, B&B, affittacamere, agriturismi e simili).

Il codice riguarda ogni singola unità: se affitti due appartamenti, ciascuno ha il suo CIN. Serve anche se affitti solo una porzione dell'appartamento o una singola stanza (art. 13-ter, comma 6; FAQ 4.6).

Non riguarda invece l'affitto con finalità abitativa (i contratti 4+4 o 3+2) né l'ospitalità del tutto gratuita. Su quest'ultima il Ministero precisa che la gratuità va valutata caso per caso e che le libere donazioni degli ospiti non la fanno venir meno (FAQ 1.5).

Le date da conoscere

Sono date ormai passate: per chi inizia oggi valgono i termini della tabella "Entro quando va chiesto", più sotto.

Data	Cosa è successo
3 settembre 2024	Pubblicato in Gazzetta Ufficiale l'avviso di entrata in funzione della BDSR
2 novembre 2024	Gli obblighi dell'art. 13-ter si applicano (comma 15)
1° gennaio 2025	Termine per ottenere il CIN per chi era già attivo, spostato dal Ministero (notizia del 22 ottobre 2024)
2 gennaio 2025	Le sanzioni diventano applicabili (FAQ 1.2)

CIN e codice regionale: servono tutti e due?

Molte Regioni avevano già un proprio codice identificativo (spesso chiamato CIR). In questi casi il CIN viene generato a partire dal codice regionale, ma non lo sostituisce: secondo la FAQ 1.3 del Ministero, se la tua Regione prevede un codice proprio, devi avere ed esporre entrambi.

Le regole regionali (registrazione, comunicazioni, requisiti) cambiano da Regione a Regione: vale sempre la pena controllare anche il sito della tua Regione e del tuo Comune.

Come si chiede il CIN, passo per passo

Prima della BDSR: gli adempimenti locali

Secondo il Ministero (FAQ 2.1), prima di chiedere il CIN devi essere in regola con gli adempimenti del tuo Comune e della tua Regione: per esempio una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) o una CIA (comunicazione di inizio attività), se previste, e la registrazione nella banca dati regionale per ottenere il codice regionale. Solo dopo si passa al portale nazionale.

La richiesta sulla BDSR

Il Manuale Operatore Privato della BDSR (versione 10.0) descrive questi passaggi:

Vai su bdsr.ministeroturismo.gov.it e scegli "Ottieni CIN". Si entra con SPID o CIE; per i cittadini stranieri c'è una procedura di accreditamento apposita.
Trovi gli immobili associati al tuo codice fiscale già precompilati con i dati trasmessi dalla Regione. I campi grigi (dati regionali) non si modificano sul portale; si completano i campi bianchi con l'asterisco. Se un dato regionale è sbagliato, puoi usare la funzione di segnalazione del dato errato.
Scegli "Dettaglio scheda / Ottieni CIN" e indica il tipo di persona. Per gli alloggi privati (nel portale, categorie ISTAT C1 e C2) si può scegliere solo persona fisica, e il codice ATECO, cioè il codice dell'attività economica, va indicato come "Assente".
Accetta l'informativa e conferma con "Ottieni CIN". La richiesta include la dichiarazione sostitutiva sui requisiti di sicurezza (FAQ 4.2): quello che dichiari deve corrispondere alla realtà, perché le dichiarazioni non veritiere hanno conseguenze anche penali.
Ricevi una mail di notifica senza allegati. Il documento con il CIN si scarica dalla BDSR con "Scarica pdf protocollato".

Se la richiesta la fa un'altra persona per conto del titolare, serve una delega del titolare, come indicato dal portale.

Se il tuo appartamento non compare

Se non trovi l'immobile tra quelli associati al tuo codice fiscale, prima controlla di aver completato gli adempimenti regionali (FAQ 2.2). Se sei in regola, puoi usare il pulsante "Segnala struttura mancante": la segnalazione passa alla Regione, che fa una verifica.

Secondo la FAQ 2.3:

la verifica dura 30 giorni dalla segnalazione e in questo periodo non si applicano le sanzioni;
se l'esito è positivo, ricevi il CIN "verificato";
se l'esito è negativo, il CIN non viene rilasciato;
se entro 30 giorni non arriva nessun esito, ricevi un CIN "non verificato", che puoi usare subito negli annunci e nell'esposizione. Resta valido finché la Regione non conclude la verifica: se va bene il codice resta lo stesso, se emerge un'irregolarità viene revocato e da quel momento non si può più usare.

Entro quando va chiesto

Per chi inizia oggi, i tempi dipendono dalla Regione (FAQ 3.2–3.5):

Situazione	Termine per chiedere il CIN
La Regione ti ha attribuito il codice regionale	30 giorni dalla data di attribuzione
La Regione non prevede un codice (in generale o per il tuo tipo di alloggio)	All'avvio dell'attività
Il codice regionale è previsto ma non ti è stato attribuito in tempo	10 giorni dalla scadenza del procedimento regionale

Assistenza

Per informazioni generali sul CIN il Ministero ha indicato, nella notizia del 22 ottobre 2024, il contact center 06.164169910 (dal lunedì al venerdì, 9–18) e l'indirizzo info.bdsr@ministeroturismo.gov.it. Per i problemi tecnici della procedura si usano i canali di assistenza della BDSR. Chiunque può anche controllare un codice sulla pagina pubblica "Ricerca CIN" della BDSR.

Dove va esposto il CIN

L'art. 13-ter, comma 6, prevede due obblighi per chi affitta:

esporre il CIN all'esterno dello stabile in cui si trova l'appartamento;
indicarlo in ogni annuncio, ovunque pubblicato e comunicato.

Anche gli intermediari immobiliari e i portali devono indicarlo negli annunci che pubblicano.

La targa fuori dallo stabile

Né la legge né le FAQ del Ministero indicano un formato o un materiale per la targa: le FAQ parlano solo di un "cartello". Regioni e Comuni possono però avere regole proprie.

L'esposizione deve rispettare gli eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Se il regolamento condominiale limita le affissioni, secondo la FAQ 5.2 si può usare anche una modalità diversa dal cartello, purché il CIN sia ben visibile al pubblico e siano rispettate le norme regionali e l'art. 109 del TULPS (il Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza).

Gli annunci online

Se l'annuncio lo pubblica direttamente il locatore, l'obbligo di indicare il CIN ricade su di lui (FAQ 1.7). Se l'annuncio lo pubblica una piattaforma o un intermediario, secondo la FAQ 1.7 il locatore è sanzionabile solo se, dopo l'accertamento e il contraddittorio, risulta che non ha comunicato il CIN a chi pubblica l'annuncio.

Oltre alla legge ci sono le regole delle piattaforme: Airbnb, per esempio, ha annunciato a novembre 2024 che dal 2025 avrebbe rimosso gli annunci senza CIN. È una regola della piattaforma, diversa dalla rimozione prevista come sanzione dalla legge; le condizioni di ogni piattaforma possono cambiare nel tempo.

Il CIN non sostituisce la comunicazione degli ospiti

Restano validi gli obblighi dell'art. 109 del TULPS, cioè la comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web. Il CIN è un obbligo in più, non un'alternativa. Per le locazioni turistiche oltre i 30 giorni, secondo la FAQ 7.1, la comunicazione la fa l'Agenzia delle Entrate con la registrazione del contratto.

I dispositivi di sicurezza obbligatori

L'art. 13-ter, comma 7, prevede che tutti gli appartamenti in locazione breve o turistica, gestiti da privati o in forma d'impresa, abbiano:

Dispositivo	Cosa dice la regola	Eccezioni e precisazioni
Rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio	Devono essere funzionanti e avere almeno un allarme che avvisi subito gli occupanti (FAQ 4.9)	Non richiesti se l'immobile non ha impianto a gas e il rischio di fughe di gas o di monossido è escluso con certezza (FAQ 4.3). Non basta l'assenza del gas: contano anche camini e stufe
Estintori portatili a norma	Almeno uno ogni 200 m² di pavimento o frazione e comunque almeno uno per piano; capacità estinguente minima 13A (la classe che indica quanto fuoco l'estintore può spegnere) e carica minima di 6 kg o 6 litri (FAQ 4.10–4.12)	Né la legge né le FAQ prevedono esoneri per gli estintori. Vanno messi in posizioni accessibili e visibili, vicino agli ingressi e alle zone più a rischio; le FAQ raccomandano l'impugnatura a circa 110 cm da terra

Alcune precisazioni delle FAQ del Ministero:

i dispositivi servono in ogni appartamento, anche se il condominio ha già i suoi estintori (FAQ 4.7 e 4.14);
valgono anche per chi affitta una sola stanza (FAQ 4.6);
non serve un impianto progettato da un tecnico: bastano dispositivi conformi alla regola dell'arte, cioè realizzati secondo le norme tecniche, e la FAQ 4.8 cita come riferimento la norma UNI 11522. Se però si installa un vero impianto di rilevazione, vanno rispettate le regole sugli installatori abilitati;
la manutenzione degli estintori segue la norma UNI 9994 e il manuale del produttore (FAQ 4.13);
biancheria, pulizia, utenze, wi-fi e aria condizionata non cambiano la natura della locazione (FAQ 4.1). B&B e affittacamere hanno invece obblighi di sicurezza propri (FAQ 4.5).

Chi affitta in forma d'impresa deve rispettare anche i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalle norme statali e regionali.

Il CIN nella dichiarazione dei redditi

Per gli immobili in locazione breve o turistica, nel modello 730/2026 (redditi del 2025) le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate chiedono di indicare il CIN:

nel quadro B, sezione III, rigo B12, colonna 3, collegato al rigo della sezione I in cui è indicato l'immobile;
per i redditi da sublocazione breve o da comodato (quadro D, rigo D4, codice 10), nella colonna 7.

Per i redditi del 2024 (730/2025) il CIN non era obbligatorio: bastavano i dati catastali dell'immobile (FAQ 1.8). Per la compilazione della dichiarazione è opportuno rivolgersi a un CAF o a un professionista abilitato.

Sanzioni e controlli

L'art. 13-ter, comma 9, prevede queste sanzioni:

Violazione	Sanzione
Affittare senza CIN	da 800 a 8.000 €
Non esporre il CIN o non indicarlo negli annunci	da 500 a 5.000 € per ciascuna struttura o unità, più la rimozione immediata dell'annuncio (FAQ 1.7)
Mancanza di rilevatori o estintori	da 600 a 6.000 € per ciascuna violazione accertata
Attività in forma d'impresa senza SCIA	da 2.000 a 10.000 €

Per alcune violazioni la legge gradua l'importo in base alle dimensioni della struttura o dell'immobile. Secondo il comma 10, le sanzioni statali non si applicano quando lo stesso fatto è già punito da una legge regionale: per questo è utile controllare anche le regole della propria Regione.

I controlli li fa il Comune in cui si trova l'immobile, che comunica l'esito anche all'Agenzia delle Entrate (comma 11). L'Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza svolgono analisi del rischio orientate prima di tutto su chi affitta senza CIN (comma 12).

Oltre i 2 appartamenti

Dal periodo d'imposta 2026, secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi (aprile 2026), chi destina a locazione breve più di 2 appartamenti nell'anno si presume svolga attività d'impresa (prima la soglia era di più di 4). Superata la soglia cambiano anche gli obblighi fiscali. In forma d'impresa serve inoltre la SCIA allo sportello SUAP (lo sportello unico per le attività produttive) del Comune (art. 13-ter, comma 8). Attenzione a non confondere gli anni: il 730/2026 riguarda i redditi del 2025, quando valeva ancora la soglia precedente. Chi è vicino a questa soglia può chiedere chiarimenti al Comune o a un commercialista.

Gli errori più comuni

Pensare che il CIN sostituisca il codice regionale. Dove la Regione ne prevede uno, vanno esposti entrambi.
Chiedere il CIN prima degli adempimenti regionali. L'ordine è: Comune e Regione, poi BDSR.
Dimenticarlo in un annuncio. L'obbligo vale per ogni annuncio, ovunque pubblicato: portali, sito personale, social.
Un solo estintore per un appartamento su due piani. Serve almeno un estintore per piano.
Considerarsi esonerati dai rilevatori solo perché la cucina è elettrica. L'esonero richiede che il rischio di gas e di monossido sia escluso con certezza.
Dare per scontato che il CIN passi con la vendita della casa. Il subentro è possibile solo se la Regione lo consente per il codice regionale (FAQ 6.5).

Se cambia qualcosa

Alcuni dati si modificano da soli in BDSR con "Modifica dati struttura"; quelli trasmessi dalla Regione si cambiano nella banca dati regionale (FAQ 6.1–6.2).
Se cambiano Comune, Provincia o classificazione, il CIN va annullato e se ne chiede uno nuovo (FAQ 6.3).
Se smetti di affittare, la cessazione si comunica agli uffici del territorio, non al Ministero; da quel momento il CIN non si usa più (FAQ 6.4).

La checklist del CIN

Adempimenti del Comune e della Regione completati (e codice regionale, se previsto)
CIN chiesto sulla BDSR con SPID o CIE, un codice per ogni appartamento
PDF protocollato scaricato e conservato
CIN (e codice regionale, se previsto) esposto fuori dallo stabile, ben visibile
CIN indicato in ogni annuncio e comunicato alle piattaforme
Rilevatori di gas e monossido funzionanti (salvo esonero) ed estintori a norma, almeno uno per piano
CIN indicato nella dichiarazione dei redditi per gli immobili affittati, dai redditi del 2025 in poi

Per l'arrivo degli ospiti puoi affiancarla alla nostra checklist per il check-in da remoto.

In sintesi: da cosa dipende

Il CIN è un obbligo nazionale che riguarda ogni appartamento affittato per brevi periodi o per turismo. Si chiede sulla BDSR, va esposto fuori dallo stabile e in ogni annuncio, e presuppone rilevatori ed estintori in regola.

Molti dettagli però dipendono da dove si trova l'immobile: se la Regione prevede un codice proprio, quali comunicazioni chiede il Comune, se ci sono regole sulla targa, se esistono sanzioni regionali che prendono il posto di quelle statali. Per questo, accanto alle fonti nazionali, è utile controllare sempre il sito della propria Regione e del proprio Comune.

È opportuno rivolgersi al Comune, allo sportello SUAP o a un professionista se affitti più di 2 appartamenti, se hai dubbi sulla SCIA, se gestisci immobili di altri o in sublocazione, se ci sono più proprietari, o se ti serve aiuto per la dichiarazione dei redditi.

Come Restly può aiutarti

Il CIN è uno degli adempimenti che si aggiungono al lavoro di tutti i giorni di chi affitta per brevi periodi. Restly è un gestionale pensato per gli affitti brevi in Italia: aiuta a organizzare la gestione quotidiana degli alloggi in un unico posto.

Restly non gestisce pratiche, documenti o il CIN, non fornisce consulenza e non sostituisce il Comune, la Regione o un professionista. Se vuoi vedere come funziona, parti dalla guida Come funziona Restly: la prima settimana con la tua struttura.

Fonti:

Aggiornato al: 29 settembre 2026 Autore: Team Restly

I contenuti di questo articolo hanno scopo esclusivamente informativo e non costituiscono consulenza fiscale, legale o finanziaria. Le norme possono cambiare: verifica sempre con un professionista abilitato prima di prendere decisioni.

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Come funziona Restly: la prima settimana con la tua strutturaDalla prima struttura aggiunta ai primi ospiti: cosa fare nei primi giorni su Restly, passo per passo.