Guadagni e prezzi
Soggiorno minimo negli affitti brevi: 1, 3 o 5 notti?
1, 3 o 5 notti di soggiorno minimo? Costi del cambio ospite, pulizie intermedie, occupazione di pareggio e un calcolatore per i tuoi numeri.
Quando pubblichi un annuncio, il portale ti chiede un numero: il soggiorno minimo. Spesso lo si sceglie a sensazione ("2 notti, come tutti") e non lo si cambia più. Eppure quel numero decide quante volte all'anno cambi ospite, quanto ti resta di ogni notte venduta e quante notti restano vuote in calendario.
In questo articolo mettiamo a confronto 1, 3 e 5 notti con i numeri: come si "spalmano" i costi di ogni cambio ospite, quanta occupazione puoi perdere alzando il minimo prima di incassare meno, e cosa cambia se durante i soggiorni lunghi fai una pulizia intermedia. Alla fine trovi un calcolatore per rifare i conti con i tuoi valori.
L'articolo è pensato per chi affitta 1 o 2 appartamenti da privato, con locazioni brevi gestite in proprio o con un co-host. Non parliamo di tasse. Quando scriviamo netto intendiamo l'incasso meno commissioni, pulizie e consumi: restano esclusi imposte, tassa di soggiorno, costi fissi (mutuo o affitto, condominio, internet, assicurazione) e manutenzione.
Cos'è il soggiorno minimo e dove si imposta
Il soggiorno minimo è il numero più basso di notti che un ospite può prenotare. Lo decidi tu, annuncio per annuncio, nelle impostazioni del portale o del channel manager.
Su Airbnb lo imposti dal calendario, alla voce Numero minimo di notti (voci del menu alla data di aggiornamento: possono cambiare). Puoi anche creare regole diverse per giorno di check-in: ad esempio minimo 2 notti se l'ospite arriva di venerdì e 1 notte negli altri giorni (Numero minimo di notti → Personalizza in base al giorno di check-in). Nelle impostazioni di disponibilità c'è poi il tempo di preparazione: puoi bloccare le notti tra una prenotazione e l'altra, se ti serve tempo per pulire e preparare l'alloggio. Anche Booking.com e i principali channel manager permettono di impostare un soggiorno minimo, anche per periodi specifici: le voci esatte cambiano da strumento a strumento.
Il limite dei 30 giorni e i servizi di pulizia
Per la legge, le locazioni brevi sono i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, "ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali", stipulati da persone fisiche fuori dall'attività d'impresa, direttamente o tramite agenzie e portali. Oggi la definizione è nell'art. 4 del D.L. 50/2017; dal 1° gennaio 2027 passa all'art. 207 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), che la riprende con le stesse parole. Lo stesso art. 207 prevede che, dal 2026, il regime delle locazioni brevi valga solo per non più di due appartamenti; oltre, l'attività si presume svolta in forma d'impresa.
Quindi offrire biancheria e pulizia non fa venir meno la locazione breve, purché resti fuori dall'attività d'impresa. La norma non distingue tra pulizia finale e pulizia durante il soggiorno. Restano fermi gli altri obblighi, come il CIN e le regole regionali e comunali. Oltre i 30 giorni, invece, il contratto non è più una locazione breve e si applicano regole diverse. L'Agenzia delle Entrate ha chiarito (Circolare 24/E del 2017) che possono rientrare anche altri servizi strettamente legati all'uso dell'immobile, come utenze, wi-fi e aria condizionata; non rientrano invece servizi come la colazione, la somministrazione di pasti, il noleggio di auto o le guide turistiche.
Alla data di aggiornamento non abbiamo trovato una norma nazionale che dica ogni quanto pulire durante il soggiorno. Le leggi regionali sul turismo, invece, possono dire la loro, e non sempre nella stessa direzione. Due esempi:
- in Piemonte, nelle locazioni turistiche "la pulizia e il cambio della biancheria avviene, esclusivamente, prima dell'inizio di ogni rapporto di locazione e non durante la permanenza dell'ospite" (art. 5 della L.R. 13/2017);
- in Veneto, nelle locazioni turistiche sono ammesse la pulizia dell'alloggio e, se richiesta, la fornitura di biancheria "esclusivamente ad ogni cambio dell'ospite" (art. 27-bis della L.R. 11/2013).
In queste Regioni, quindi, chi affitta da privato con una locazione turistica non può offrire la pulizia intermedia di cui parliamo più avanti. Per le strutture ricettive le regole possono essere opposte: in Piemonte, ad esempio, nelle strutture extra-alberghiere la pulizia e il cambio della biancheria sono assicurati "durante la permanenza dell'ospite, e comunque ad ogni cambio di ospite" (art. 11 della stessa legge). Le regole cambiano da Regione a Regione e nel tempo: prima di offrire pulizie durante il soggiorno, controlla la norma della tua Regione o chiedi al tuo Comune.
Quanto durano in media i soggiorni
Secondo l'ISTAT, nel 2024 la permanenza media nelle strutture ricettive italiane è stata di 3,34 notti. Negli esercizi extra-alberghieri (che comprendono, oltre agli appartamenti, campeggi, agriturismi e altre strutture) i dati ISTAT di arrivi e presenze danno una media di circa 4,2 notti (nostro calcolo). Le statistiche ufficiali coprono solo in parte gli affitti brevi tra privati, quindi prendi questi dati come ordine di grandezza: anche con un minimo di 1 notte, non tutti gli ospiti restano una notte sola.
I due lati del compromesso
Scegliere il minimo vuol dire bilanciare due forze che tirano in direzioni opposte.
1. I costi del cambio ospite, spalmati sulle notti
Ogni volta che un ospite va via e ne arriva un altro paghi un costo fisso per soggiorno: pulizia finale, lavaggio della biancheria, prodotti e kit di cortesia, il tempo del check-in. Questo costo è uguale sia che l'ospite resti 1 notte sia che ne resti 6. Cambia solo su quante notti si divide.
Il netto di ogni notte occupata si può scrivere così:
Netto per notte = prezzo × (1 − commissione) − costi per notte + (pulizia pagata dall'ospite × (1 − commissione) − costo del cambio ospite − costo totale delle pulizie intermedie del soggiorno) ÷ durata del soggiorno
Facciamo un esempio con 90 € a notte, commissione del 15%, 4 € di costi per notte (utenze e consumi) e 50 € di costo per ogni cambio ospite, senza pulizia addebitata all'ospite:
Prima del costo del cambio, ogni notte lascia 90 × 0,85 − 4 = 72,50 €. Poi:
- un ospite che resta 1 notte: 72,50 − 50 = 22,50 €;
- un soggiorno di 2 notti: 72,50 − 50 ÷ 2 = 47,50 € a notte;
- un soggiorno di 6 notti: 72,50 − 50 ÷ 6 = 64,17 € a notte.
In questo esempio, con lo stesso prezzo, una notte di un soggiorno di 6 notti lascia quasi il triplo di una notte di un soggiorno di una notte sola.
Esempio con ipotesi dichiarate: i valori reali dipendono da zona, immobile e gestione.
2. L'occupazione: le notti che non vendi più
Alzando il minimo, però, perdi due tipi di prenotazioni:
- quelle di chi cerca soggiorni brevi (una notte di lavoro, un weekend corto);
- le notti orfane: i buchi tra due prenotazioni più corti del tuo minimo. Con un minimo di 3 notti, due notti libere tra un'uscita di martedì e un arrivo di giovedì restano vuote, perché nessuno le può prenotare.
Quanto pesa questa perdita dipende dalla tua zona, dalla stagione e dal tipo di ospiti: non esiste un dato pubblico che dica quanta occupazione si perde passando da 1 a 3 o a 5 notti. Per questo nel confronto che segue l'occupazione è un'ipotesi, e la domanda giusta diventa: quanta occupazione posso perdere prima di incassare meno?
Il confronto: 1, 3 o 5 notti
Ipotesi per un mese di 30 giorni: 90 € a notte, commissione del 15%, 4 € di costi per notte, 50 € per ogni cambio ospite, nessuna pulizia addebitata all'ospite. Nei soggiorni lunghi c'è una pulizia intermedia ogni 4 notti, che costa 25 € (pulizia leggera e cambio biancheria). Occupazione e durata media sono ipotesi diverse per ogni scenario. L'occupazione di pareggio è l'occupazione minima con cui uno scenario dà lo stesso netto dello scenario con minimo di 1 notte.
| Minimo 1 notte | Minimo 3 notti | Minimo 5 notti | |
|---|---|---|---|
| Occupazione (ipotesi) | 70% | 60% | 50% |
| Durata media del soggiorno (ipotesi) | 2 notti | 3,5 notti | 6 notti |
| Notti vendute | 21 | 18 | 15 |
| Cambi ospite nel mese | 10,5 | 5,1 | 2,5 |
| Pulizie intermedie | 0 | 0 | 2,5 |
| Incasso lordo | 1.890 € | 1.620 € | 1.350 € |
| Commissioni | 284 € | 243 € | 202 € |
| Costi (cambi, pulizie, consumi) | 609 € | 329 € | 248 € |
| Netto del mese | 998 € | 1.048 € | 900 € |
| Netto per notte occupata | 47,50 € | 58,21 € | 60,00 € |
| Occupazione di pareggio (rispetto a 1 notte) | – | 57,1% | 55,4% |
Esempio con ipotesi dichiarate: i valori reali dipendono da zona, immobile e gestione. Importi arrotondati all'euro: le somme possono differire di 1 €.
Come si legge l'ultima riga: con il minimo di 3 notti ogni notte ti lascia di più (58,21 € invece di 47,50 €), quindi puoi vendere meno notti e arrivare allo stesso netto. Il pareggio è al 57,1% di occupazione, cioè circa 17 notti invece di 21: nell'esempio, finché con il minimo di 3 notti si perdono meno di 4 notti al mese rispetto allo scenario da 1 notte, il netto non scende. Con 5 notti il netto per notte sale ancora un po', ma nell'esempio l'occupazione scende al 50%, sotto il pareggio del 55,4%: il netto del mese è più basso.
Il punto non è quale colonna "vince" nell'esempio, ma il metodo: stimi quanto perdi di occupazione e lo confronti con il pareggio.
Le pulizie durante il soggiorno
Alcuni host e alcune strutture ricettive fanno una pulizia intermedia con cambio della biancheria dopo un certo numero di notti. Per l'ospite è un servizio in più; per i conti è un costo che si aggiunge proprio ai soggiorni lunghi, cioè a quelli che il minimo alto dovrebbe premiare. Prima di metterla nel conto, verifica che la tua Regione la consenta per il tuo tipo di alloggio: come abbiamo visto, in Piemonte e in Veneto le locazioni turistiche possono fare pulizie solo al cambio dell'ospite.
Nel nostro esempio, con il minimo di 5 notti:
| Pulizia intermedia | Netto per notte occupata | Netto del mese |
|---|---|---|
| Nessuna | 64,17 € | 962 € |
| Ogni 4 notti, 25 € | 60,00 € | 900 € |
| Ogni 3 notti, 35 € | 58,33 € | 875 € |
Esempio con ipotesi dichiarate: i valori reali dipendono da zona, immobile e gestione.
Con pulizie frequenti e costose, il netto per notte del soggiorno lungo scende quasi al livello del minimo di 3 notti (58,21 €). Il vantaggio dei minimi alti si riduce: è un costo da mettere nel conto, insieme a quanto quel servizio pesa sulle recensioni e sulla scelta degli ospiti.
Se la pulizia la paga l'ospite
Esiste un altro modo di spalmare il costo del cambio: farlo pagare all'ospite con una tariffa di pulizia fissa per soggiorno. In questo caso il costo del cambio pesa meno sul netto e, con le ipotesi dell'esempio, il vantaggio dei minimi lunghi si riduce molto.
Con una pulizia di 50 € addebitata all'ospite (e il resto uguale), il netto del mese diventa 1.444 € con 1 notte, 1.266 € con 3 notti e 1.006 € con 5 notti; il pareggio del minimo di 3 notti sale al 68,4%.
Due cose da tenere presenti:
- la commissione del portale si calcola di solito anche sulla pulizia addebitata. Su Airbnb, ad esempio, i costi del servizio sono una percentuale del prezzo per notte e dei costi addebitati dall'host, tasse escluse;
- per l'ospite una tariffa fissa pesa molto sui soggiorni brevi (50 € su una notte sola sono più della metà del prezzo). Il calcolatore non stima quante prenotazioni potresti perdere per un prezzo totale più alto: è una valutazione da fare guardando la tua zona.
Le commissioni dei portali
Alla data di aggiornamento, secondo il Centro assistenza di Airbnb, esistono due strutture di costi. Con i costi condivisi la maggior parte degli host paga il 3% e il resto lo paga l'ospite; con i costi singoli l'intero costo è a carico dell'host, che nella maggior parte dei casi paga il 15,5% (alcuni tra il 14% e il 16%). I costi singoli sono obbligatori per alcuni host, ad esempio per chi usa un software di gestione, e nei Paesi in cui questa struttura è in vigore. Dove previsto, i costi mostrati includono l'IVA. Su Booking.com la commissione dipende dal contratto della struttura. Le percentuali possono cambiare: controlla quella in vigore nel tuo account prima di usare il calcolatore.
Quando un minimo alto pesa di più (o di meno)
Il risultato cambia molto con due numeri: il prezzo per notte e il costo del cambio ospite. Questa tabella mostra l'occupazione di pareggio del minimo di 3 notti, rispetto a un minimo di 1 notte con il 70% di occupazione (stesse ipotesi di prima per tutto il resto):
| Prezzo per notte | Cambio a 30 € | Cambio a 50 € | Cambio a 70 € | Cambio a 90 € |
|---|---|---|---|---|
| 60 € | 58,3% | 47,1% | 31,1% | 6,6% |
| 90 € | 63,0% | 57,1% | 50,0% | 41,1% |
| 120 € | 65,0% | 61,0% | 56,5% | 51,3% |
| 180 € | 66,8% | 64,4% | 61,9% | 59,0% |
Esempio con ipotesi dichiarate: i valori reali dipendono da zona, immobile e gestione.
Più il cambio ospite costa rispetto al prezzo di una notte, più occupazione puoi perdere alzando il minimo. Nella riga dei 60 € con un cambio da 90 €, il pareggio scende al 6,6%: vuol dire che i soggiorni brevi quasi non lasciano margine. Al contrario, quando il prezzo per notte è alto rispetto al costo del cambio, di solito conta di più riempire le notti: nel nostro esempio a 180 € a notte e 70 € di cambio, il netto del mese è 2.394 € con 1 notte, 2.322 € con 3 notti e 1.998 € con 5 notti.
Il lavoro: quante volte cambi ospite
C'è anche un costo che non sempre finisce in tabella: il tempo. Nell'esempio, con il minimo di 1 notte cambi ospite circa 10 volte al mese, con 3 notti circa 5, con 5 notti circa 2-3. Se fai tu pulizie e check-in e ci metti 2 ore e mezza a cambio (ipotesi), sono circa 26, 13 e 6 ore al mese. Se le pulizie le affidi a un'impresa, quel tempo è già dentro il costo del cambio.
Un minimo diverso per periodo
Non serve scegliere un solo numero per tutto l'anno. Tra le strategie possibili:
- un minimo più alto nei periodi di alta domanda (estate, ponti, eventi), quando le notti si vendono più facilmente e ridurre i cambi pesa meno sull'occupazione;
- un minimo più basso nei periodi di bassa domanda e nei giorni infrasettimanali, per riempire il calendario;
- regole per giorno di arrivo (su Airbnb, ad esempio, minimo 2 notti con arrivo di venerdì);
- un controllo periodico delle notti orfane, abbassando il minimo dove serve o accettando le richieste che le riempiono.
Errori comuni
- Confrontare solo il prezzo per notte, senza contare quante volte cambi ospite.
- Dimenticare la commissione sulla pulizia addebitata all'ospite.
- Non contare le pulizie intermedie nei soggiorni lunghi, o offrirle senza controllare se la tua Regione le consente.
- Usare la stessa occupazione per tutti gli scenari: alzando il minimo è ragionevole aspettarsi che l'occupazione scenda. È proprio questo il dato da stimare.
- Dimenticare gli sconti settimanali o mensili: su Airbnb si possono offrire per soggiorni di 7 o più notti e di 28 o più notti, e riducono il prezzo dei soggiorni lunghi. Il confronto di questo articolo non li considera.
- Impostare il minimo una volta e non guardarlo più.
👉 Prova con i tuoi numeri: Calcolatore del soggiorno minimo
Da cosa dipende la scelta
Non esiste un soggiorno minimo giusto per tutti. Il confronto dipende da pochi numeri:
- il prezzo per notte e la commissione del portale;
- il costo di un cambio ospite, e se lo paga in parte l'ospite con la tariffa di pulizia;
- le eventuali pulizie intermedie nei soggiorni lunghi, se la tua Regione le consente;
- l'occupazione che ti aspetti con ogni minimo, e la durata media dei soggiorni nella tua zona;
- il tempo che puoi dedicare a pulizie e check-in.
Più il cambio ospite costa rispetto al prezzo di una notte, più un minimo alto può reggere una perdita di occupazione. Più il prezzo è alto, o più la pulizia è pagata dall'ospite, più pesa riempire le notti. Un metodo per orientarsi è stimare l'occupazione con ciascun minimo, guardando il tuo storico e la tua zona, e confrontarla con il pareggio.
Per le regole sulle pulizie della tua Regione rivolgiti al Comune o allo sportello SUAP; per gli aspetti fiscali, a un commercialista o a un CAF.
Come Restly può aiutarti
Il soggiorno minimo è una delle tante scelte che chi affitta per brevi periodi deve tenere sotto controllo, insieme a calendario, prezzi, pulizie e ospiti. Restly è un gestionale pensato per gli affitti brevi in Italia: aiuta a organizzare la gestione quotidiana degli alloggi in un unico posto. Con Restly puoi tenere in ordine i costi dei tuoi alloggi, così i numeri da mettere nel calcolatore li hai già sotto mano.
Restly non fornisce consulenza e non decide al posto tuo quale minimo impostare. Se vuoi vedere come funziona, parti dalla guida Come funziona Restly: la prima settimana con la tua struttura.
Fonti:
- Art. 207 D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 (nuovo Testo unico delle imposte sui redditi) – Normattiva
- Art. 4 D.L. 24 aprile 2017, n. 50 – Normattiva
- Circolare 24/E del 12 ottobre 2017 – Agenzia delle Entrate
- L.R. Piemonte 3 agosto 2017, n. 13, art. 5 – Arianna, banca dati del Consiglio regionale del Piemonte
- L.R. Veneto 14 giugno 2013, n. 11, art. 27-bis (locazioni turistiche) – Comune di Venezia
- Turismo 2024 – ISTAT, Statistica Today
- Numero minimo e massimo di notti – Airbnb, Centro assistenza
- Costi del servizio di Airbnb – Airbnb, Centro assistenza
- Tempo di preparazione – Airbnb, Centro assistenza
- Sconti settimanali e mensili – Airbnb, Centro assistenza
Aggiornato al: 2 ottobre 2026 Autore: Team Restly
I contenuti di questo articolo hanno scopo esclusivamente informativo e non costituiscono consulenza fiscale, legale o finanziaria. Le norme possono cambiare: verifica sempre con un professionista abilitato prima di prendere decisioni. Commissioni e impostazioni dei portali sono riportate alla data di aggiornamento e possono cambiare.