Affitto breve o lungo termine: cosa conviene davvero
Confronta il netto annuo di affitto breve e affitto a lungo termine sullo stesso immobile: occupazione, regime fiscale, usura e tempo di gestione da un lato, canone, cedolare e sfitto dall'altro.
Affitto breve: 9569 € netti l'anno · Affitto lungo termine: 6968 € netti l'anno — differenza di 2601 € a favore del breve
Affitto breve (turistico)
Affitto lungo termine
Affitto breve
- Incasso lordo
- 20.075 €
- Pulizie
- −2677 €
- Usura extra
- −602 €
- Tasse (Cedolare 21%)
- −4216 €
- Commissione Airbnb
- −3011 €
- Netto annuo
- 9569 €
Affitto lungo termine
- Incasso lordo (12 mesi occupati)
- 9200 €
- Manutenzione ordinaria
- −300 €
- Tasse (Cedolare 21%)
- −1932 €
- Netto annuo
- 6968 €
E il tuo tempo? Valorizzando 8 ore al mese di gestione a 20 €/h (1920 € l'anno), il netto reale del breve scende a 7649 € — differenza di 681 € a favore del breve. Il lungo termine, una volta trovato l'inquilino, assorbe poche ore l'anno.
Stima semplificata a scopo illustrativo, non è consulenza fiscale o immobiliare: IMU e spese condominiali non deducibili sono escluse perché gravano allo stesso modo in entrambi gli scenari, la cedolare concordata al 10% richiede requisiti non verificati qui (comune ad alta tensione abitativa, contratto 3+2 o patto territoriale), l'IRPEF ordinaria usa una deduzione forfettaria del 5% sul canone. Per la tua situazione reale parlane con un commercialista.
Come funziona
Imposta i parametri del tuo affitto breve (prezzo a notte, occupazione media, canale, regime fiscale, pulizie, usura extra, tempo di gestione) e quelli di un ipotetico affitto a lungo termine sullo stesso immobile (canone mensile, regime — cedolare concordata al 10%, cedolare libera al 21% o IRPEF ordinaria — mesi di sfitto tra un inquilino e l'altro, manutenzione ordinaria). Il calcolatore mette a confronto il netto annuo dei due scenari, voce per voce.
Perché "netto contro netto" e non "lordo contro lordo"
Un canone lungo termine di 800€ al mese sembra poco rispetto a un affitto breve che incassa molto di più in lordo, ma i due numeri non sono confrontabili: il breve paga commissioni OTA, si logora di più (cambi frequenti, pulizie, usura dei mobili) e assorbe ore di gestione che il lungo termine — una volta trovato l'inquilino — quasi azzera. Il lungo termine invece sconta mesi di sfitto tra un contratto e l'altro e, a seconda del regime, un'aliquota diversa dalla cedolare turistica. Il confronto ha senso solo dopo aver tolto tutto questo da entrambi i lati.
Il tempo non è gratis
Il costo del tempo che dedichi alla gestione (check-in, messaggi, coordinamento pulizie) non è un'uscita di cassa, quindi non viene sottratto dal netto principale: è una scelta personale quanto valorizzarlo. Il calcolatore lo mostra come riga separata, con ore al mese e valore orario che imposti tu, per capire quanto si assottiglia il vantaggio del breve termine se conti anche quello.
Cosa NON include (di proposito)
È una stima per capire l'ordine di grandezza, non un piano di bilancio. In particolare: IMU e spese condominiali non deducibili sono escluse perché gravano allo stesso modo in entrambi gli scenari e non cambiano il confronto; la cedolare secca concordata al 10% richiede requisiti che qui non vengono verificati (comune ad alta tensione abitativa, contratto 3+2 o patto territoriale); l'IRPEF ordinaria usa una deduzione forfettaria standard del 5% sul canone, non la tua situazione fiscale completa (altri redditi, detrazioni, aliquote a scaglioni). Per una decisione vera, parlane con un commercialista.