Quanto devi far pagare a notte per guadagnare quanto vuoi
Imposta il netto che vuoi guadagnare al mese o all'anno: scopri quante notti vendere a un prezzo fissato, o quale prezzo fissare per arrivarci.
Per portare a casa 1500 € al mese a 120 €/notte devi vendere 24 notti (79% di occupazione)
Occhio: con la cedolare secca e col forfettario le tasse si calcolano sul canone pattuito per intero, anche se airbnb si è già preso la sua commissione prima di pagarti — la paghi due volte, per così dire.
Stima semplificata a scopo illustrativo, non è consulenza fiscale: le pulizie sono contate una volta ogni durata media di soggiorno (numero frazionario, non un calendario reale di prenotazioni), la tassa di soggiorno è applicata a tutte le notti indicate (molti Comuni la limitano, es. alle prime 10). Per la tua situazione reale parlane con un commercialista.
Come funziona
Imposta quanto vuoi portare a casa netto — al mese o all'anno — e scegli cosa lasciare libero: il prezzo a notte (e il calcolatore ti dice quante notti devi vendere) oppure l'occupazione media (e ti dice che prezzo devi fissare). Lo stesso diagramma a nastri di "Quanto ti resta davvero" mostra dove va il resto: commissione del portale, tassa di soggiorno, pulizie, tasse, e il netto che rimane.
Perché due modalità
Chi gestisce un affitto breve ha in pratica due leve per arrivare a un obiettivo di reddito: alzare il prezzo o vendere più notti (più occupazione, calendario più aperto, più marketing). Il calcolatore risolve l'equazione dal lato che ti manca, così puoi ragionare su quale leva è più realistica per la tua casa.
Un dettaglio che cambia il conto
Le pulizie si pagano una volta per soggiorno, non una volta a notte: qui vengono spalmate sulla durata media di soggiorno che imposti, quindi un soggiorno medio più lungo abbassa il costo pulizie per notte — e quindi il prezzo o le notti che servono per l'obiettivo. La tassa di soggiorno invece non pesa sul tuo netto: la incassi per conto del Comune, non è né un tuo guadagno né un tuo costo.
Cosa NON include (di proposito)
Stessa filosofia del calcolatore "gemello": è una stima per capire l'ordine di grandezza, non una previsione di bilancio. In particolare: l'occupazione è una media costante nel periodo (non tiene conto di stagionalità, weekend più cari, minimum stay), il numero di soggiorni per le pulizie è un valore frazionario e non un calendario reale di prenotazioni, la tassa di soggiorno è applicata a tutte le notti indicate (molti Comuni la limitano, es. alle prime 10). Per un piano su cui basare decisioni vere, parlane con un commercialista o con chi gestisce il tuo calendario.